Kenapa harus bisnis properti?
Ya, jawabannya ternyata peluang bisnis properti saat ini banyak menyimpan banyak hal yang baru dan tentunya yang sangat-sangat besar bagi teman-teman yang ingin menyelami dunia properti.
Sebagai orang yang bekerja di bisnis properti khususnya developer dan property investment sangatlah jarang menjelaskan petunjuk atau bocoran mengenai bisnis properti. Saat ini sudah saat nya berbagi dengan lebih banyak rekan, mengenai peluang di bisnis properti ini. Sedikitnya terdapat tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki peluang bisnis properti :
Alasan pertama, pasti untung.
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan anda?
Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah high risk high gain. Akan tetapi dalam bisnis properti, istilah ini berubah menjadi high uncontrolled risk, high gain. Terdapat beberapa instrumen yang menentukan bisnis properti
1. Harga tanah pasti meningkat.
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Akan tetapi dapat bisa dipastikan 99 % bahwa harga tanah pasti meningkat. Pajak Bumi bangunan saja meningkat hampir setiap tahun. Secara matematis, jika anda membeli tanah lalu kemudian dijual pada satu tahun kedepan. Pasti untung, itulah hebatnya peluang bisnis properti.
2. Manajemen yang sederhana . Peluang bisnis properti hanya membutuhkan manajemen yang sederhana Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal.
Dua bagian ini dalam bisnis properti pokok dan vital bagi developer. Untuk perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Dalam bisnis properti tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
3. Kemas properti sebagai sebuah investasi. Salah satu meningkatkan pendapatan dalam peluang bisnis properti adalah mengemas peluang bisnis properti ini sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan.
Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
4. Amankan bisnis ini dengan shadaqah. Tidak ada bisnis yang tidak berisiko.
Akan tetapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali dalam keadaan darurat. Akan tetapi di dalam agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya mesti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan.
Anda berani lebih besar?
Alasan kedua, Modal besar. No Way! Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang.
Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan bisnis properti
1. Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pembayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya sekitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan.
Cukup 50 juta kan?
Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
2. Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan bisnis properti dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikkan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
3. Instrumen Kredit Usaha. Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda.
Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, akan tetapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda.
Gunakan fasilitas KPR, bagaimana caranya?
Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen bisnis properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR anda akan diterima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Mudah bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi. Alasan ketiga, dapatkan Cash Flow yang besar. Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan bisnis properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. jangan menjual cash, Gunakan instrumen KPR.
– Instrumen KPR.
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%.
Ingat negosiasi pembayaran?
Jangan-jangan modal anda sudah kembali? Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana.
Sisa 10%nya?
Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
– Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR?
Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya! Sekali lagi saya bilang, resiko dalam bisnis properti pasti ada. Namun resiko dalam bisnis properti harus dapat dikontrol.
Jadi anda tertarik dalam memanfaatkan peluang bisnis properti?
Mulailah sekarang juga!! (suksesbisnisusaha.com)
