Developer itu berbeda dengan kontraktor, developer adalah pihak yang merangkai keseluruhan bisnis dari segala lini-nya, mulai dari pencarian lahan, pembelian lahan, pengurusan surat ijin, pembangunan rumah sampai dengan penjualan rumah pada BAST (Berita Acara Serah Terima) dengan pembeli (end user).
Banyak yang sukses di bidang ini dari mulai bermodalkan minim, namun juga ada yang hancur lebur ketika bisnisnya menjelang besar, kebanyakan mereka hancur karena faktor spekulasi dan bias penempatan dana yang tidak sesuai dengan rencana bisnis dan subrencana proyek.
Bisnis ini juga tidak memandang usia, ada anak muda umur 23 tahun yang sudah memiliki pembangunan apartemen, atau townhouse dengan nilai proyek 20 milyar ke atas, tapi kebanyakan dari mereka adalah anak pengusaha atau anak direksi sebuah bank yang jelas memiliki akses permodalan. Namun janganlah berkecil hati, banyak dari orang yang tidak berlatar mapan ekonomi justru membalikkan arah kemapanan ekonominya dengan properti, salah satunya adalah Fauzi Saleh pemilik Perumahan Pesona Kahyangan di Depok, yang juga merupakan landmark bisnis properti paling hebat yang dimiliki kota Depok.
Pak Fauzi awalnya bekerja hanya menjaga bangunan, menjaga gudang, dan kemudian bekerja sebagai tukang taman, pada saat bekerja menjadi tukang taman inilah ia mendapatkan rejeki lumayan yang hasilnya bisa ia belikan untuk membeli tanah, dan kemudian dibangun dari hanya membangun satu rumah dia bisa membangun ribuan unit rumah. –Bisnis yang baik adalah Barokah, keberkahan itu dilihat dari seberapa jauh berkembangnya bisnis itu memberikan manfaat kebahagiaan kepada banyak orang, bukan memberikan kesengsaraan pada banyak orang sementara kita untung sendirian saja, ingatbisnis yang berkah akan melipatgandakan hasil serta memberikan kebahagiaan pada kita.
Langkah pertama dalam memulai bisnis adalah membangun referensi abstrak, referensi terbaik adalah buku-buku, akrabi industri yang akan direbut dengan membaca banyak buku yang berhubungan dengan industri yang akan kita masuki, di toko buku Gramedia banyak sekali buku-buku yang membahas ilmu properti juga di Internet, pelajari dengan baik referensi itu, karena ketika kita membaca banyak buku atau informasi di internet, kita akan mengenal berbagai macam aliran gagasan dan analisa terhadap industri yang kita minati sehingga kita bisa dengan lekas mendeteksi cara kerja sebuah industri.
Langkah kedua, bangun hubungan dengan orang-orang yang terlibat dalam industri itu. Salah satu kecerdasan dalam berbisnis properti adalah ‘Negosiasi’. Ini juga diungkapkan Donald Trump, pelaku kawakan properti dari Amerika Serikat “Negosiasi adalah oksigen dalam bisnis kita, jika kau tak mampu bernegosiasi dalam bisnis ini, kau sama saja hidup dalam ruangan tanpa oksigen”. Membangun hubungan artinya juga membangun negosiasi, siapakah orang-orang yang bisa dibilang terlibat dalam bisnis kita :
Pemilik lahanPemodal
Kontraktor
Bila tak menggunakan kontraktor, jaringan supplier bahan bangunan
Arsitek
Birokrasi Tata Ruang Kota
Lingkungan
Customer/ Pembeli Rumah Kita
Pihak Perbankan
Notaris
Sepuluh stakeholders (Orang-Orang yang berkepentingan) dalam bisnis ini akan saya uraikan dalam bahasan yang lebih lanjut. Untuk artikel ini saya akan menjabarkanbagaimana memulai bisnis ini dari tahapan paling mendasar.
Mencari Modal Awal
Modal selalu jadi persoalan bagi seorang pebisnis, namun ada ucapan yang menarik dari Aburizal Bakrie (Ical), pengusaha besar sekaligus politisi itu tentang bagaimana idealnya seseorang mulai menjalankan bisnis, kata Ical dalam salah satu kesempatan : Jangan katakan tidak punya uang! Mulailah dengan ide lalu buat rencana kemudian sampaikan kepada pemilik modal
Dalam berbisnis jangan pikirkan dapat darimana uang kita untuk permodalan awal, yang penting dalam bisnis adalah gagasan, adalah ide..Jika ide itu kita jual maka kita dengan sendirinya mendapatkan modal tanpa perlu keluar duit sedikitpun, orang akan membayari ide kita dan ingat untuk pertama kali dalam berbisnis dan jangan sekali-kali menghitung kantong orang, yang kita hitung adalah kantong kita sendiri, kalo kita memang sejak awal tak punya modal, nggak apa-apa kita memulainya dengan pembagian keuntungan hanya 10% daripada sama sekali nggak ada hasilnya.
Lalu Bagaimana dengan ide itu?
Perhatikan sekeliling lingkungan anda, apakah lingkungan anda memiliki potensi dikembangkannya bisnis properti, carilah lahan di wilayah yang sedang berkembang, biasanya wilayah yang sedang berkembang memiliki ‘margin’ pertumbuhan lebih tinggi ketimbang wilayah yang sudah mapan. Istilah margin disini berarti : “Laju Pertumbuhan keuntungan dihitung dari nilai jual tanah”
Sebagai misal :
Wilayah A : Lingkungan mapan, harga tanahnya 10 juta permeter, keuntungan setahun 10%.
Wilayah B : Lingkungan berkembang, harga tanahnya 1 juta/meter, pertumbuhan harga tanah setahun 30%
Saya sarankan ambil lingkungan B, karena lingkungan yang sedang berkembangbanyak diwarnai dengan aksi spekulasi di satu titik tenor waktu, hanya perhatikan kapan spekulasi itu muncul jangan sampai kita masuk ketika berada di titik paling tinggi spekulasi, namun dibalik spekulasi wilayah yang berkembang akan melejit nilainya dikemudian waktu. Sementara wilayah A memiliki perkembangan yang stagnan, memang aman atau free risk namun pertumbuhannya tidak menarik serta mahal, sementara dalam memulai bisnis kita ambil sesuatu yang ‘rendah modal’ dulu sehingga kita bisa dengan mudah mengakses pada permodalan awal.
Buat Proposal
Jika anda berbisnis, latihlah dengan kemampuan membuat proposal yang rapih, proposal adalah gambaran dari cara berpikir kita, gambaran dari agenda-agenda kerja kita sehingga kita bisa menjabarkan pada pemilik modal : -Ini rangkaian kerja saya-.
Untuk mengerjakan proposal bisnis, lakukan dengan hati-hati dan setiap sen yang dikeluarkan harus mengandung nilai berapa sen yang dikembalikan (Tingkat Pengembalian Modal, Return on Investments =RoI), setiap pos anggaran pasti memiliki hitung-hitungan RoI-nya, lakukan penghitungan keuangan dengan teliti dan pisahkan pendapatan pribadi dengan rencana pos pengeluaran, bila anda ingin memasukkan pos pendapatan atas pelaksana proyek masukkan ke dalam pos beban operasional.
Darimanakah Pemodal didapat?
Saya sering heran dengan kebanyakan orang yang mengumandangkan seminar “Bisnis Properti Tanpa Modal”. Atau kursus-kursus seminar properti yang ujung-ujungnya adalah penawaran investor untuk mengembangkan bisnis sang pemilik kursus. Tapi jangan sinis dulu setiap ada seminar, anda rajin datanglah, dengan berkumpul dengan orang yang berminat sama setidak-tidaknya anda bertemu orang di industri yang sama, tapi yang lebih terpenting cobalah bergaul dengan orang yang sudah sukses di industri properti. ‘
Pemodal bisa didapat,bisa jadi itu orang tua anda, saudara anda atau melalui usaha kolektif dari kawan-kawan, hal terakhir biasanya dilakukan oleh banyak pebisnis pemula atau mahasiswa yang mencoba bisnis properti.
Biasanya dalam berbisnis jika anda berkehendak pasti ada jalan, ada kemauan kuat – itu intinya-. Modal bahkan bisa datang dengan sendirinya -, ingat ucapan Paulo Coelho : “Saat kamu sepenuhnya menginginkan sesuatu, alam semesta akan bersatu membantumu”
Yang penting siapkan proposalmu sebagai bahan daganganmu tahap awal, tapi dalam proposal itu tentukan lahan yang dibidik dan pemasaran bila lahan sudah dibangun.
Dalam berbisnis, keberhasilan terpenting adalah ‘kedewasaan bergaul’ orang yang sukses berbisnis adalah orang yang sukses dalam pergaulan dan memiliki koneksi luas. Untuk memulai bisnismu carilah orang-orang yang tepat untuk bergaul dan jangan mengeluh serta jangan suka bergunjing bila orang yang engkau ingin dekati tidak merespon apa maumu, karena mengeluhkan karakter orang adalah haram dalam berbisnis, setiap orang harus kita lihat sebagai bagian energi positif.
Modal dalam bisnis properti adalah : Lahan dan bahan bangunan. Dua hal ini harus bisa anda rangkai, apakah modal lahan anda dapat dari orangtua anda, mertua anda, teman anda atau dari hasil bisnis makelaran tanah.
Lahan adalah Modal terpenting dalam bisnis properti (Sumber Photo Dok.Penulis)Setelah modal lahan didapat dan ini bukan dari modal anda tapi lahan orang lain yang percaya dengan anda maka buatlah skim perjanjian, buatkan juga mekanisme bagi hasil. Biasanya pemilik tanah berharap kalau ada bangunan baru maka harga tanahnya bisa terdongkrak 40% dari harga pasaran, namun banyak juga yang menilai harga tanahnya sesuai dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), beruntung bagi pemula bila mendapatkan tanah sesuai harga NJOP-nya, bahkan lebih rendah.
Lalu setelah lahan didapat, carilah permodalan untuk bangun rumah. Sesungguhnya ada trik menarik disini, yaitu : -Anda siapkan pembelinya dulu, jadi anda gambar rumahnya dulu, kemudian pembeli bisa dicari, bila pembeli sudah didapat, dan ada Pembayaran muka dari pembeli maka anda bisa mencari kontraktor, biasanya kontraktor meminta 30% DP. Situasi seperti ini sepuluh tahun lalu sering digunakan, namun sekarang agak susah karena kebanyakan customer menginginkan rumah yang sudah jadi.
Setelah mendapatkan dua sisi : Lahan dan Permodalan bangun rumah, siapkan surat-surat ijin pembangunan rumah, banyak surat IMB bisa diurus di kecamatan, tapi bila tanah belum memiliki SHM atau sertifikat girik bisa diurus surat ijin masih dalam bentuk IPR (Ijin Pendirian Rumah), di titik ini anda lebih baik banyak bergaul dengan orang birokrasi.
Keuntungan rumah bisa sangat bagus sekali bila anda sudah memprediksi pasar-nya, misalnya sebuah rumah dibangun :
Luas Lahan : 100 meter
Harga Dasar Lahan : 1 juta/ meter
Luas Bangunan : 45
RAB Bangunan : 2.5 juta/meter
HPP Rumah : Rp. 212,5 juta
Nah HPP disini senilai 212,5 juta, anda juga harus menghitung beban operasional diluar bangunan dan harga lahan. Setelah dihitung maka anda bisa menafsirkan harga yang bisa dilempar ke pasaran, dan perhatikan juga kompetitornya.
Anda tak usah takut dengan kompetitor, karena dalam pemasaran rumah yang penting adalah trik pemasaran dan jaringan perkenalan yang anda punya, kebanyakan pembeli rumah anda di tahap awal bisnis anda adalah orang-orang terdekat atau rekomendasi dari orang-orang terdekat.
Bila anda berhasil di tahap ini misalnya berhasil menjual rumah seharga 500 juta, maka pundi-pundi anda bertambah, kabarkan ini ke pihak Perbankan bahwa anda mampu menjalani bisnis rumah. Sekarang banyak juga lahan kosong bisa dibeli dengan sistem KPL (Kredit Pemilikan Lahan), jadi kalau Bank sudah percaya anda maka kredit lahan, kredit konstruksi akan mengalir deras ke dalam perusahaan anda, setelah ini bisa dilakukan yang anda lakukan adalah meningkatkan equity (kepemilikan) atas modal, nah ini bisa anda lakukan dengan mencari investor yang sudah tau kinerja anda.
Saran saya bangunlah rumah satu atau dua rumah dulu, jangan langsung belasan atau puluhan unit di bisnis pertama anda, pahami cara industri ini bekerja.
-Selamat Berbisnis-.Anton DH Nugrahanto
